question sur immo locatif comme investissement

Bonjour à tous,
Une question comme ça,
je m'intéressais à l'investissement en immo locatif (acheter un appart dans le but de percevoir des loyers) pour retirer le fric des comptes en banques qui ne sont même pas rémunérés à hauteur de l'inflation...

mais on m'a découragé de le faire, et je voudrais vos avis sur les arguments qu'on m'a énoncé  :

en gros on gagne rien, ou si peu compte tenu des emmerdes (c'est vraiment le mot) car untel ne paye pas son loyer, untel dégrade tout, oui bien problème de salle de bain, etc etc .. en gros les loyers perçus passeraient tous dans des travaux de mises aux normes ou bien de remise en état. et si on charge une agence immo de tous le truc de a à z, ils pompent tout ce qu'on peut gagner.

et vu que ça empêche de dormir, source de stress, etc, le jeu n'en vaut pas la chandelle.......

+ tous les impôts déduits..


ce qui m'aurait intéressé aurait été d'avoir des avis, car sur ce site il y a pas mal de très bonnes réponses en général, même hors numismatique! à bientôt
francois

bonjour

pour une première mise en location tu dois te rapprocher du service d'hygiène de la ville ou à défaut de l'ARS afin qu'ils voient le logement avant sa mise en location et prescrivent les travaux à réaliser (ex : étalonnement des portes, aération, garde corps, mise en conformité aux normes d'hygiène et de sécurité etc...)

c'est obligatoire sinon tu seras dans l'illégalité !

J'ai essayé et j'ai trouvé ça sans intérêt, ni intellectuel ni financier.
En deux mots c'est chiant et le pognon que ça peut rapporter ne compense pas l'ennui que ça représente (à mes yeux s'entend)

Pour un particulier, il ne faut surtout pas faire de logement social, laisser cela aux sociétés HLM !
Et aussi éviter les copro et syndics (on ne peut compter que sur soi)

trop d'emmerdes ...

Le mieux c'est d'investir dans des logements haut de gammes et les louer pour les vacances aux touristes (mais là faut du pognon !)

Bonjour,

Cela vaut le coup si tu es dans le haut de gamme, avec assurance GLI, et que cela te procure un vrai avantage fiscal (déficit foncier notamment).
Dans ce cas, ça vaut le coup.
Sinon, ça peut vite tourner au cauchemar.

Bonjour,

Personnellement moi et mes parents ne louons pas d'appartement mais on a déjà évoqué le sujet.

On connaît une personne qui justement a acheté plusieurs appartements (2 ou 3 je ne sais plus, elle a les moyens) et apparemment c'est une horreur à gérer. Par exemple l'un d'entre eux est dans une zone qui s'est pas mal dégradée en 10 ans (violence, insalubrité, c'est un cercle vicieux hélas, il suffit qu'un groupe de dealers s'installe dans le coin et c'est foutu ), les loyers ont chuté, beaucoup de problèmes avec les locataires (entre ceux qui payent pas, les dégâts (plomberie etc))...
Surtout ses appartements ne sont pas directement dans la ville de résidence de cette personne donc gérer à distance c'est pire. Ainsi la première chose à faire je pense c'est de louer des apparts à proximité de chez soi pour pouvoir se déplacer si besoin.

Quelque chose qui semble pas mal c'est la location d'apparts étudiants (là encore il peut y avoir le tout venant, à voir selon le type de fac...), comme ça il y a de fortes chances pour qu'il soit loué en permanence et s'il s'agit d'un étudiant sérieux ça peut durer plusieurs années sans problème! (les étudiants en médecine c'est le top, ils y restent 6 ans voire 10 )

Par contre le gros souci c'est la rentabilité, d'après ce qu'on a pu constater et calculer, à moins d'avoir un minimum d'appartements (carrément un "parc immobilier") c'est beaucoup de travail pour pas grand chose... Et puisque le temps c'est de l'argent autant en profiter autrement qu'à régler des litiges et des histoires de fuites

Comme en numismatique: le haut de gamme ne craint pas grand chose (loyers perçus, pas de dévalorisation du bien). Les trucs un peu "cheap" sont à risques.

Il me semble important de faire une première étude juridique, sur le statut à prendre, la forme sociale etc. : loueur en meublé, marchand de bien si tu es bricoleur ou entreprenant, forme juridique (SCI, SCI familiale etc. ).

En fait, l'État donne ses orientations de deux manières et le court terme me semble être toujours une fausse bonne idée:

• juridique, en créant des statuts, ça, c'est le long terme
  
• fiscal, en accordant des formats dérogatoires. Ca, c'est du court terme et souvent pas top; le soutien aux investissements dans les DOM en est l'exemple: l'état ne veut plus y investir au vu des risques et a passé des lois (pinel, dufflot, girardin) qui permettent de déduire l'investissement des impôts; mais en fait, tu dépense en investissement ce que tu aurais dépensé en impôts et tu n'as pas la vrai propriété du bien....
  

Quote: "Potator II"​J'ai essayé et j'ai trouvé ça sans intérêt, ni intellectuel ni financier.
​En deux mots c'est chiant et le pognon que ça peut rapporter ne compense pas l'ennui que ça représente (à mes yeux s'entend)

​Tout a fait d'accord avec toi

bonjour

sinon question rentabilité : le mieux c'est d'acheter pas trop cher, réhabiliter en qualité et revendre tout de suite libre d'occupation une fois les travaux finis (comme cela pas de dégâts par les locataires etc...)

Quote: "ALM"​bonjour
​
​sinon question rentabilité : le mieux c'est d'acheter pas trop cher, réhabiliter en qualité et revendre tout de suite libre d'occupation une fois les travaux finis (comme cela pas de dégâts par les locataires etc...)

​Oui cest le plus rentable car la plus value est réalisée immédiatement.
Mais c'est du boulot, on ne parle plus d'investissement, mais de travail.
Et pour trouver le bon plan à retaper, et avoir les bonnes infos avant tout le monde, si tu n'es pas du bâtiment ou dans le notariat, c'est quasi impossible.

En fait le bon choix pour toi est fonction de ta situation. Le bon choix pour l'un, ne sera pas le bon choix pour un autre, etc...
Tout dépend de plusieurs paramètres : ta situation fiscale, ton temps libre, éventuellement tes compétences, éventuellement si tu as un bon conseiller, etc...
En tout cas, on est bien d'accord, les bons plans ne se trouvent pas à la banque, mais ailleurs...

@ ALM

Pas si simple, d'acheter, améliorer et revendre.
Si pas de statut fiscal particulier, tu ne peux pas déduire les frais pour les travaux (matériaux et main d'oeuvre) et tu es imposé au moins à 19% sur la plus value, cotisations sociales en plus.

Ricky 1979.
En France et si tu est un particulier tu n'as pas le droit d'acheter pour revendre si ce n'est pas ta résidence principale fiscale que tu dois garder 5 ans pour l'être. L'achat sera considéré résidence secondaire ou similaire si tu ne la conserve pas 30 ans avant de la revendre pour être exempté de lourdes taxes dissuasives. La taxe sera de 3 natures accumulées; la TVA et les CGS et RDS nommées taxes sociales qui totaliseront 37% du montant bénéficiaire entre ton prix d'achat et ton prix de revente. Autant dire un vrai coup de matraque fiscal du profit que l'Etat te rebouffera. Tout ton bénéfice s'il y en a un... Peu de chance de réaliser un bénéfice si il y a frais de travaux. Si le bien immobilier est trop près de sa date d'achat et en bon état sans travaux il sera au prix du marché et un acheteur aura un intérêt égal à acheter ailleurs. Pas de plus value statique et tu ne peux pas vendre moins cher que tu as payé.
Si tu ne perds pas d'argent avec ta déclaration d'impôts, tu auras de la chance... C'est cela la France fiscale que je dénonce toujours tant c'est du vol scandaleux. La mafia ne ferait pas mieux.
Bon courage..!

Ah, enfin de la matière à disséquer ;-)

• "Ricky 1979."
  [list]
  
• jusque là, rien à dire
  

[*]"En France et si tu est un particulier tu n'as pas le droit d'acheter pour revendre"

• si, tu as le droit
  

[*]"si ce n'est pas ta résidence principale fiscale que tu dois garder 5 ans pour l'être."

• faux, la résidence principale, au sens fiscal, est celle où tu habites à titre principal au 31/12; tu peux en changer tous les ans.
  

[*]"L'achat sera considéré résidence secondaire ou similaire "

• l'achat sera considéré comme bien immobilier non résidence principale.
  

[*]"si tu ne la conserve pas 30 ans avant de la revendre "

• tu la revends quand tu veux
  

[*]"pour être exempté de lourdes taxes dissuasives. "

• lourde et dissuasive sont des jugements de valeur, pas une donnée objective;
  

[*]La taxe sera de 3 natures accumulées; la TVA

• la TVA n'est jamais collectée par un particulier; toute transaction entre particulier est exonérée
  

[*]et les CGS et RDS nommées taxes sociales

• non, pas "taxe", mais "cotisations sociales"
  

[*]qui totaliseront 37% du montant bénéficiaire entre ton prix d'achat et ton prix de revente.

• 19% sur la plus value calculée selon un critère et 17.2% de prélèvements sociaux
  

[*]Autant dire un vrai coup de matraque fiscal du profit que l'Etat te rebouffera.

• intérêt explicatif pas évident ;-)
  

[*]Tout ton bénéfice s'il y en a un...

• dans ce cas, mieux vaut éviter de vendre; excellente astuce fiscale sur laquelle tu ne paies ni impôt ni prélèvement
  

[*]Peu de chance de réaliser un bénéfice si il y a frais de travaux.

• le coût des travaux justifiés par factures (ou forfaitaires plafonnés à 15%) est inclus dans le prix d'acquisition, donc est pris en compte dans le calcul de la plus-value.
  

[*]Si le bien immobilier est trop près de sa date d'achat et en bon état sans travaux il sera au prix du marché et un acheteur aura un intérêt égal à acheter ailleurs.

• à l'acheteur de juger, mais la question est ailleurs: si tu achète pour revendre, tu en fais une activité professionnelle et il faut le faire dans les règles.
  

[*]Pas de plus value statique

• c'est quoi ce concept de PV statique ????
  

[*]et tu ne peux pas vendre moins cher que tu as payé.

• tu peux toujours si tu veux ;-)
  

[*]Si tu ne perds pas d'argent avec ta déclaration d'impôts,

• je connais peu de contribuables qui "gagnent" de l'argent avec leur déclaration (ce n'est pas le principe), mais ça arrive quand même.
  

[*]tu auras de la chance...
[*]C'est cela la France fiscale que je dénonce toujours tant c'est du vol scandaleux.

• heureusement que nous avons des super-héros !!!
  

[*]La mafia ne ferait pas mieux.
Bon courage..!
[/list]


Encore merci pour ce nouveau morceau de créativité littéraire, riche d'une culture fiscale précise et d'une créativité toujours renouvelée.
Merci, sincèrement.

Quote: "3franc6sous"​Ricky 1979.
​En France et si tu est un particulier tu n'as pas le droit d'acheter pour revendre si ce n'est pas ta résidence principale fiscale que tu dois garder 5 ans pour l'être. L'achat sera considéré résidence secondaire ou similaire si tu ne la conserve pas 30 ans avant de la revendre pour être exempté de lourdes taxes dissuasives. La taxe sera de 3 natures accumulées; la TVA et les CGS et RDS nommées taxes sociales qui totaliseront 37% du montant bénéficiaire entre ton prix d'achat et ton prix de revente. Autant dire un vrai coup de matraque fiscal du profit que l'Etat te rebouffera. Tout ton bénéfice s'il y en a un... Peu de chance de réaliser un bénéfice si il y a frais de travaux. Si le bien immobilier est trop près de sa date d'achat et en bon état sans travaux il sera au prix du marché et un acheteur aura un intérêt égal à acheter ailleurs. Pas de plus value statique et tu ne peux pas vendre moins cher que tu as payé.
​Si tu ne perds pas d'argent avec ta déclaration d'impôts, tu auras de la chance... C'est cela la France fiscale que je dénonce toujours tant c'est du vol scandaleux. La mafia ne ferait pas mieux.
​Bon courage..!
​

​C'est pour cela que je parle d'un boulot, et non plus d'un investissement: c'est le marchand de biens.
Mais pour en revenir à la question initiale, tout dépend de la situation de Fran 17.
Parfois, on gagne de l'argent en commençant par stopper l'hémorragie.... si hémorragie il y a.
Mais on n'a rien sans rien, même en terme d'investissement pur. C'est toujours plus ou moins un boulot, faut s'y mettre. Et être bien conseillé.
Ou alors se contenter de son Livret A.

Bonjour

On peut aussi investir dans l'immobilier de façon indirecte (SICAV et FCP) mais cela a pas mal baissé ces derniers temps.
Donc acheter à la baisse, pourquoi pas mais sur du long terme alors !

https://www.boursorama.com/bourse/opcvm/recherche/?beginnerFundSearch%5Bcurrent%5D=synthesis&beginnerFundSearch%5BhidePartners%5D=0&beginnerFundSearch%5Bpartners%5D=1&beginnerFundSearch%5Bsaving%5D=0&beginnerFundSearch%5Bsectors%5D=properties&refreshableId=js-tabs-fund-refreshable-5fe1aa1fab983&sortAsc=1&sortCol=performances-perf12M

Quote: "VieillePile"​Ah, enfin de la matière à disséquer ;-)
​

• "Ricky 1979."
  ​
  [list]
  
• jusque là, rien à dire
  ​
  

​
[*]"En France et si tu est un particulier tu n'as pas le droit d'acheter pour revendre"
​

• si, tu as le droit
  ​
  

​
[*]"si ce n'est pas ta résidence principale fiscale que tu dois garder 5 ans pour l'être."
​

• faux, la résidence principale, au sens fiscal, est celle où tu habites à titre principal au 31/12; tu peux en changer tous les ans.
  ​
  

​
[*]"L'achat sera considéré résidence secondaire ou similaire "
​

• l'achat sera considéré comme bien immobilier non résidence principale.
  ​
  

​
[*]"si tu ne la conserve pas 30 ans avant de la revendre "
​

• tu la revends quand tu veux
  ​
  

​
[*]"pour être exempté de lourdes taxes dissuasives. "
​

• lourde et dissuasive sont des jugements de valeur, pas une donnée objective;
  ​
  

​
[*]La taxe sera de 3 natures accumulées; la TVA
​

• la TVA n'est jamais collectée par un particulier; toute transaction entre particulier est exonérée
  ​
  

​
[*]et les CGS et RDS nommées taxes sociales
​

• non, pas "taxe", mais "cotisations sociales"
  ​
  

​
[*]qui totaliseront 37% du montant bénéficiaire entre ton prix d'achat et ton prix de revente.
​

• 19% sur la plus value calculée selon un critère et 17.2% de prélèvements sociaux
  ​
  

​
[*]Autant dire un vrai coup de matraque fiscal du profit que l'Etat te rebouffera.
​

• intérêt explicatif pas évident ;-)
  ​
  

​
[*]Tout ton bénéfice s'il y en a un...
​

• dans ce cas, mieux vaut éviter de vendre; excellente astuce fiscale sur laquelle tu ne paies ni impôt ni prélèvement
  ​
  

​
[*]Peu de chance de réaliser un bénéfice si il y a frais de travaux.
​

• le coût des travaux justifiés par factures (ou forfaitaires plafonnés à 15%) est inclus dans le prix d'acquisition, donc est pris en compte dans le calcul de la plus-value.
  ​
  

​
[*]Si le bien immobilier est trop près de sa date d'achat et en bon état sans travaux il sera au prix du marché et un acheteur aura un intérêt égal à acheter ailleurs.
​

• à l'acheteur de juger, mais la question est ailleurs: si tu achète pour revendre, tu en fais une activité professionnelle et il faut le faire dans les règles.
  ​
  

​
[*]Pas de plus value statique
​

• c'est quoi ce concept de PV statique ????
  ​
  

​
[*]et tu ne peux pas vendre moins cher que tu as payé.
​

• tu peux toujours si tu veux ;-)
  ​
  

​
[*]Si tu ne perds pas d'argent avec ta déclaration d'impôts,
​

• je connais peu de contribuables qui "gagnent" de l'argent avec leur déclaration (ce n'est pas le principe), mais ça arrive quand même.
  ​
  

​
[*]tu auras de la chance...
​
[*]C'est cela la France fiscale que je dénonce toujours tant c'est du vol scandaleux.
​

• heureusement que nous avons des super-héros !!!
  ​
  

​
[*]La mafia ne ferait pas mieux.
​Bon courage..!
​
[/list]
​
​
​Encore merci pour ce nouveau morceau de créativité littéraire, riche d'une culture fiscale précise et d'une créativité toujours renouvelée.
​Merci, sincèrement.
​
​
​
​

​Ton message sert surtout à parler pour ne rien dire. Tu reprends mes informations pour quoi faire ? Sémantique et dialectique pour dire la même chose ? J'accepte ton droit à l'expression mais pas ce ton correcteur. J'ai exercé à peu près tous les domaines de l'immobilier et je sais de quoi je parle. Au manque d'apport utile sur le fond du sujet débattu par ta "dissection", voici la mienne sur la tienne.

1) Tu n'as rien à dire sur le destinataire de mon message.
Encore heureux !

2) Pas le droit d'acheter pour revendre pour un particulier en France.
C'est évident. La profession de marchand de biens n'est pas réglementée pour rien. Le particulier n'est pas inscrit au Registre du Commerce et va se faire tondre fiscalement et pénaliser pour l'exercer hors la loi. Il a le droit de se faire redresser mais pas le droit de jouer contre ses intérêts. C'était mon sous entendu pas nécessaire à reprendre.

3) La résidence principale fiscale est...
Ta reprise n'est pas nécessaire et enfonce les portes ouvertes. On peut acheter et revendre sa résidence principale sans les fiscalités liées à une opération immobilière spéculative. L'Etat dissuade de le faire en obligeant le particulier à l'occuper 5 ans et même plutôt 6. Ce qui ôte tout intérêt à une opération rapide par la fiscalité de plus value applicable sous 6 ans. Ma réponse était contenue sans besoin d'être reprise.

4) Tu peux revendre quand tu veux...
Bien sûr pour te faire entuber tu peux revendre... Il faut 30 ans de possession d'une résidence NON principale pour ne pas être fiscalisé saigné à blanc comme un cochon qu'on égorge dans la fiscalité française. C'était dans mon message. Ta reprise est inutile.

5) Pour être exempté de lourdes taxes dissuasives...
Et alors ? Jugement de valeur plus qu'objectif contrairement à tes dires que seuls un fonctionnaire des finances et autres irresponsables non concernés peuvent soutenir ! Les lourdes fiscalités sont injustifiées et ne suggèrent aucune compréhension lorsque leur montant est confiscatoire du bien privé chèrement acquit par son travail. N'importe quel juriste honnête et démocrate dira comme moi.

6) TVA et taxes sociales...
Encore un enfoncement de portes ouvertes. Aucun intérêt de jouer sur les mots pour ne rien apporter de plus au sujet de fond. Tu sais très bien que les finasseries hypocrites des terminologies dont le Code Général des Impôts qui en fait pléthore abuse pour tromper l'intelligence du citoyen concerne des impôts qui sont des prélèvements obligatoire à en dégueuler dans l'enfer fiscal de ce pays. Peu importe la sémantique de taxes, impôts, directs, indirects, cotisations sociales, et ponctions obligatoires de toutes natures, cela est toujours la même chose : DES IMPÔTS insupportables. Mon message très clair n'avait pas à être repris.

7) 19% + 17%...
ça fait bien les 37% d'argent scandaleusement volés par l'Etat sans aucun effort de travail pour lui que j'indiquais sur la transaction. Alors pourquoi le reprendre ? Que te faut-il de plus clair pour dénoncer cette escroquerie ?

8) Intérêt explicatif pas évident dis-tu (Que l'Etat rebouffe par derrière un maigre profit sur transaction)
C'est plus qu'évident encore une fois puisque la déclaration d'impôts va encore sur-fiscaliser un profit dont il sera fait état dans les revenus et fera sauter les tranches aggravées de fiscalité de l'année. Si pour toi comme tu prétends "l'astuce fiscale" consiste à ne pas vendre pour ne rien payer... Saches que les gens ne restent pas tous le cul dans un fauteuil pour ne rien faire et ont parfois besoin de vendre pour faire autre chose sans explications à donner. Ton "astuce" est plutôt puérile.

9) Frais travaux déduits de la plus value (J'ajoute qu'il y en a d'autres)
Ha la bonne affaire ! S'il s'agissait de débourser des fonds d'un coté pour les intégrer dans le prix d'achat pour devoir les récupérer dans un prix de revente alourdi c'est un coup d'épée dans l'eau. Ce n'est pas un bénéfice. Une opération blanche. Il n'y a que les fonctionnaires fiscaux cons comme des balais qui ne connaissent pas l'immobilier pour croire en faire un argument. Si je ne dépense pas cet argent, il est déjà dans ma poche et c'est préférable qu'il n'en sorte pas... La voilà la vérité.

10) A l'acheteur d'en juger
Si l'acheteur se trouve devant une affaire trop chère par rapport à la concurrence il n'achètera jamais. La question n'est pas ailleurs.

11) Plus value statique
Il faut ne pas être du métier immobilier pour ne pas savoir ce que c'est. C'est le temps qui passe en augmentation passive du prix au m2 du marché en dehors de toutes enveloppes financières qui fait qu'un bien qui vaut 100 vaudra 120 un an après (Sauf crac immobilier). Auquel il faut soustraire l'inflation. Donc, si on achète et revend tout de suite, pas de réévaluation passive, donc on a payé le bien trop cher pour faire un bénéfice à cet égard. Si tu as acheté un bien boulevards des maréchaux à Paris il y a 10 ans, il vaut cent fois plus aujourd'hui. Si ce bien est dans le 93 il n'a guère pris de valeur, voire en a perdu.

12) Perte d'argent sur déclaration d'impôts
Déjà répondu plus haut

Je me demande finalement si en me qualifiant de "heureusement nous avons des héros" en me battant contre le fisc français, tu ne te fous pas un peu de ma gueule. Un Tartarin ou Don Quichotte qui part en guerre contre les moulins à vent . Dans ce cas j'en ris aussi, il faut savoir rire des autres mais de soi aussi. Et le morceau de "littérature créative aussi..." . Je te renvoie la pièce en te disant "Ce n'est pas au vieux singe qu'on apprend à faire la grimace"

"cela est toujours la même chose : DES IMPÔTS insupportables"
Font chier avec leurs hopitaux, leurs école, leurs routes, leurs forces de l'ordre, leur administration, leurs produteurs énergétique public, leurs aides sociales, ...
On serait tellement mieux sans...

bonsoir

bref...

si on revenait au sujet, à savoir : question sur immo locatif comme investissement

Quote: "ALM"​bonsoir
​
​bref...
​
​si on revenait au sujet, à savoir : question sur immo locatif comme investissement
​

​Mais on y est en plein ! La question investissement locatif entraine la fiscalité interrogée dans ce fil pour l'achat du logement donné à bail. La revente éventuelle a bien été questionnée aussi. Nous y avons répondu.

Concernant le rendement locatif proprement dit. En rendement correct du placement immobilier il s'établissait à environ 5% brut/an du montant investi depuis après guerre (Sauf les "baux 48" bloqués pour aider les victimes de guerre. Mais limités et c'est à part). Donc les rendements de placements bancaires "normaux" étaient de 3% net en moyenne (A présent ils sont en rendement négatif. On perd sur le capital dans toutes sortes de placements bancaires) donc inférieurs à l'immobilier locatif. Mais là encore la fiscalité des revenus non commerciaux à été alourdie considérablement depuis 30 ans. Les contraintes à charge des propriétaires réduisent encore le rendement des loyers. L'inversion législative du droit de propriété donnant plus d'avantages au locataire qu'au propriétaire dissuade ceux-ci de louer et préfèrent garder leur immobilier vide depuis longtemps. Ce qui fait les pouvoirs publics de "s'en étonner" par leur incompétence comme si ce n'était pas prévisible...
L'incivilité des locataires détruisant tout se sont cru tout permis. Le chômage a augmenté considérablement les loyers impayés obligeant les propriétaires à s'assurer contre les impayés de façon trop onéreuse. Sans compter les commissions de gestionnaires immobiliers. Ce qui rend l'investissement locatif rédhibitoire. Dans le neuf comme dans l'ancien. Les plans fiscaux financiers d'aides aux achats locatifs sont dérisoires et de la poudre aux yeux (Le propriétaire ne peut pas faire de locations saisonnières, il doit donner à bail pour au moins 3 ans, il ne peut pas revendre avant 10 ans, etc, etc. Du délire de foutage de gueule).
Plus de 50% des propriétaires loueurs ne veulent plus donner à louer depuis des années. Résultat, on manque de logements et les logements disponibles sont vides... D'où l'aspect fiscal de l'achat/revente d'un logement qui a pris une orientation d'opération financière dont nous parlons ici, la location étant bannie. Bien sûr, l'esprit fouettard des fonctionnaires des finances pensent comme d'habitude à contraindre par des impôts nouveaux contre les logements vides. A l'ENA, ces crétins incapables n'apprenne que ça : IMPÔTS ! Pour eux, c'est cela gouverner. Ce qui bloquera encore plus les constructions de programmes neufs de gamme moyenne quand les promoteurs dont j'ai fait partie n'ont pas déjà mis la clef sous la porte pour investir à l'étranger...
Rappel que les nuisances contre l'immobilier ont pris naissance avec les gouvernements de gauche après 1981 (Après Giscard). On voit le résultat.

Je ne réponds pas aux démagogies bateaux grotesques et faciles qui consistent à brandir l'utilité des impôts et qualifications pour les fonctionnaires nécessaires et méritants (Pompiers, police, santé, justice, enseignants, armées, etc) pour cacher les fonctionnaires de bureaux nuisibles en sur-abondance le derrière sur une chaise, peu qualifiés, et les politicards qui paralysent l'économie du pays.

Ahhh le sempiternel discours du fonctionnaire, incompétent et faignant.
Il a la vie dur ce mythe...
Quand je pense qu'on en trouve tout autant dans le privé, c'est dire si cette affirmation perd tout le sens qu'on veut bine lui accorder.

Mais bon, c'est 3frs6ss... faut mieux rire que prendre cela au sérieux...

Je vais faire court et tenter de recentrer un peu (cette fois-ci, on en me reprochera pas de faire hors-sujet )

J'ai déjà exposé mon point de vue sur tout ce qui touche à la rentabilité des investissements : plus le bénéfice peut être élevé, plus les risques sont élevés également, et plus cela demande de l'énergie pour établir des garde-fous et éviter les pertes.

Pour l'immobilier locatif, il faut raisonner sur la totalité de la transaction :
- le coût à l'achat, avec les frais liés à la transaction (notaire entre autres)
- les dépenses de remise en état (dans le cas d'un achat d'ancien) et de mise en conformité
- les dépenses courantes pas forcément prises en charge par les locataires (au changement de locataire)
- les loyers perçus, mais aussi ceux qui pourraient ne pas l'être (défaut de paiement, ou défaut de locataire)
- les changements de loyers avec les changements de locataires (à la hausse comme à la baisse, moins fréquente)
- la plus value à la revente (s'il y en a une), frais de notaire et d'agence déduits, prélèvements sur les plus value déduits également

Ma dernière location était une maison de 120m², vieille de 20 ans, gérée par une agence aux dents longues. L'état des lieux indiquait le nombre de trous d'épingle ou de punaise, pièce par pièce et mur par mur... 7 pages d'état des lieux et pourtant pas de photo. Quand on part, on n'a pas envie qu'il y ait un trou de plus ! C'est un moyen pour le proprio (ou son représentant) de limiter grandement les risques de dégradation dans le temps.

On peut toujours tomber sur un locataire pourri qui s'en fout et dont la caution ne couvre pas les dégâts (partir en justice est à exclure sauf dégradation colossale). Je pense que c'est comme les trains en retard : ils sont minoritaires mais on ne parle que d'eux.

Bon, je vais a mon tour essayer de fournir quelques éléments au sujet...
Je ne vais pas trop enter dans les détails volontairement, ce n'est pas mon job. Il y a des avocats et des notaires pour ça.

S'il faut investir dans le locatif, voici ce que je peux avancer:
- acquérir un bien immeuble en mauvais état, le mieux étant l'immeuble entier à refaire, dans une ville economiquement en bonne santé, dont l'épicentre tend à s'étendre.
- souscrire deux emprunts (l'un pour les travaux, l'autre pour le bien lui même).
- effectuer des travaux de réhabilitation (en visant le haut de gamme) et diviser en lots. Je précise qu'à ce stade, pas besoin de se constituer en société. Mais avoir un bon notaire.
- déduire le montant des travaux de son imposition, chaque année au plafond de 10700 euros jusqu'à 10 ans après le début des travaux. Cela s'appelle le déficit foncier.
- En même temps, et chaque année durant les travaux, se faire exonérer de la taxe foncière (oui je dis bien foncière). La taxe d'habitation je n'en parle pas, ce serait enfoncer une porte ouverte.
- Chaque année durant le remboursement de l'emprunt lié aux travaux, déduire les intérêts de ses impôts.
- ne commencer à rembourser le capital qu'une fois les travaux terminés.
- Les travaux terminés, mettre en location, en souscrivant imperativement une GLI (cela coûte 2,5%TTC du montant net du loyer).
- La mise en location peut venir gonfler votre imposition préexistante, surtout si vous avez "épuisé " le montant total deductible des travaux (le plafond des 10700 euros par an). Aussi, il peut être utile ensuite de faire une nouvelle acquisition, éligible au dispositif du déficit foncier, ou des monuments historiques. Pas besoin d'apport si vous achetez cette fois clé en main, vous pouvez même vous endetter à 50% si vous êtes couverts par les avantages fiscaux.
- contribuer ainsi à la mission de l'Etat en matière de réhabilitation des centres-villes et de logement
- finir par être potentiellement éligible à l'IFI....

Moi, ce que j'en dis, c'est que je suis locataire depuis 27 ans, que j'ai eu... 6 proprio, et que le dernier est le seul proprio honnête et sérieux qu'il m'ait été d'avoir.

Donc les aprioris, des "investisseurs" envers les locataires...

Tout cela pour dire que dans une discussion, il faut toujours clairement différencier le factuel, de l'opinion personnelle toujours arbitraire.

bonjour

dans les faits, c'est 50-50

- il y a des propriétaires véreux (mais pas tous !!!) qui louent des taudis
- il existe aussi des locataires qui abiment tout (mais pas tous !!!)

Messieurs, dames, je vois que l'investissement vous tiens à cœur. En cette fin d'année si difficile pour le petit numismate que je suis, je vous conseillerais le caritatif. Je vous laisse mon rib si besoin est, et cela pour un montant quelconque. J'accepte aussi les monnaies sonnantes et trébuchantes de toutes années, si ceci vous permet d'alléger le poids de votre épargne. Ainsi que ces feuilles de papiers volants que nous nommons affectueusement billets. Et cela uniquement pour alléger votre âme et conscience.
Bien à vous,
Boboge


PS : OK je ne suis pas dans le sujet mais un peu d'humour est toujours agréable et ne coûte rien 😉 😉 😉

Quote: "Boboge"​Messieurs, dames, je vois que l'investissement vous tiens à cœur. En cette fin d'année si difficile pour le petit numismate que je suis, je vous conseillerais le caritatif. Je vous laisse mon rib si besoin est, et cela pour un montant quelconque. J'accepte aussi les monnaies sonnantes et trébuchantes de toutes années, si ceci vous permet d'alléger le poids de votre épargne. Ainsi que ces feuilles de papiers volants que nous nommons affectueusement billets. Et cela uniquement pour alléger votre âme et conscience.
​Bien à vous,
​Boboge
​
​
​PS : OK je ne suis pas dans le sujet mais un peu d'humour est toujours agréable et ne coûte rien 😉 😉 😉

​Attention, pas ďe méprise
Le seul ici, qui ait sous entendu qu'il avait de l'oseille en surplus, c'est notre ami Fran17

De toute façon moi j'ai déjà tout donné aux impôts !

Moi j'ai la joie de trainer l'Administration Fiscale devant les tribunaux et de les faire condamner à de très lourdes peines de dommages et intérêts à mon profit. Pareil pour les Administrations Publiques vindicatives de très mauvaise foi. Cela leur coute des fortunes à me rembourser. Ils sont trop bêtes.
PS : Ils ne peuvent même pas me faire payer d'impôts sur mes encaissements résultant de condamnations de justice contre eux et qu'ils ont payé, qui ne sont pas fiscalisables

Îl y a aussi les EHPAD, l’investissement de bureaux , on m’a même proposé le foncier sans l’usufruit d’un nouvel appartement pendant 17 ans à 60% de la valeur
Il y a des cas particuliers où on peut avoir un retour sur investissement supérieur à 10%! Incroyable !

Paris, Lyon, Toulouse, achat de vieux grands apparts, les couper en quatre et quatre colocs étudiant(e)s
c’est du vécu, et avec un peu d’expérience on arrive à bien choisir ses locataires, pas de risque d’impayés

Bonsoir
J'ai acheté un appartement que je loue - voici mon point de vue
Pour que la première expérience soit bonne il faut rester simple et viser un bien typique et bien placé.
Ça ne sera pas aussi rentable que des investissements plus risqués mais au moins ça sera sans stress
Viser des villes moyennes avec du potentiel économique , potentiel retraite ou potentiel vacances ou séjours bien être
Des villes comme Paris/Lyon/Bordeaux ....c'est bien trop tard et surtout plus de bonnes affaires ...
Acheter toujours des bien en bon etat avec une décote ...par exemple des biens qui ont servis pour la défiscalisation pour le précédent proprio. Moi j'ai acheté le miens (immeuble de 9 ans) ..... beaucoup moins cher que le prix du développeur qui incluait une prime de défiscalisation ... car .... et oui tous les bien type ''Pinel'' sont plus cher de 20%. les vendeurs savent pourquoi vous les achetez et profitent pour prendre leur part du gâteau fiscal .
Si achat d'un bien avec travaux c'est uniquement dans le but de déductions d’impôts ou alors pour bricoleurs fanatiques !
Mon bien est fiscalisé ...c'est chiant mais c'est comme ça.
J'ai une locataire sympas ..plutôt âgée et j'ai acheté l''appart avec ce qui rends le prix légèrement plus attractif. Impossible de la sortir du logement par contre donc il faut être d'accord avec ça avant l'achat ce qui été mon cas .
Depuis elle reste super réglos et nous ...nous n'avons jamais augmenté le loyer d'un centime .... une bonne locataire ça se soigne  !
Nous pouvons du coup sereinement gérer le bien nous même ...moins de frais donc et plus des gains
Bref globalement entre les crédit les impôts et les taxes et les repartions + syndic on est dans le rouge chaque année mais au final une fois le crédit soldé l'appartement aura été payé presque à moitié par la location. En cas de revente il ne faudra pas qu'il perde plus de 50% de sa valeur (je suis plutôt rassuré la dessus et j’espère peut être même le contraire ..un petit +)
Cette année ça fera 4 ans que le bien vie sa vie et la plupart du temps j'y pense même pas ...
Voila si ça peut t'aider dans tes choix
Cordialement